陜西日報記者 李子言

8月2日，今年大學畢業留在西安的王強碩在社交平臺發布了一條租房求助帖，求助網友“在‘二房東’手里租房不久后，‘大房東’表示不允許轉租，要求我搬出去該怎么辦？”在該帖下，不少網友在評論區表示自己也遇到了相關租房問題。近年來，隨著房屋租賃需求不斷增多，相關問題也隨之而來，不少人在租房方面遇到了各種各樣的難題。

對此，8月13日，記者采訪了陜西省高級人民法院民一庭法官張叡婕和陜西保群律師事務所律師白寶群，幫助廣大年輕人了解在租房時如何維護自己的合法權益。

租房需謹慎，簽訂書面合同很必要

記者：租房時，“二房東”是否有權出租房屋？租客應該如何確認“二房東”有出租房屋的權利？

張叡婕：租房時，租客一定要認真核實房屋房產證及所有權人信息，確保房東有出租房屋的權利。原則上，擁有房屋所有權的房東才有資格支配房屋使用權。但是依據法律規定，租客在經“大房東”同意后，也可以向“二房東”承租房屋。

如果是從“二房東”手中租房，就需要查看“二房東”與“大房東”的租賃合同中是否約定“二房東”有轉租的權利。如果合同中未約定“二房東”有轉租的權利，就需要“大房東”出具相應的同意書或確認書，明確其是否有轉租權限以及前手合同剩余租賃期限，以免出現已經住進租賃房又被“大房東”趕出來的情況。

記者：租客在與房東簽訂書面的租賃合同時，應該注意哪些內容，才能維護自身合法權益？

白寶群：簽合同前，租客要查看房東的身份證或戶口本以及房屋的不動產權證書，核實房東的身份，確保房東是房屋的所有權人。同時對租賃房屋中的房屋設施逐一核對，列明房屋設施清單，共同驗證房屋設施功能是否正常、有無缺損，并記錄在冊，雙方核對無誤后，再簽字確認。

合同條款中，須對租賃期限、房租金額與支付方式、房屋交付時間、水電物業等其他費用的價格與負擔，以及居住過程中房屋設備的使用、保養、維修等事宜逐一進行明確，同時還要對退房條件、續租條件、違約責任等重要條款進行約定。

合同簽訂后，雙方應當按照約定積極履行各自的義務，不要輕易違約。如果產生爭議，雙方應當及時溝通，盡量協商解決，協商不成的，可根據租賃合同的約定向人民法院提起訴訟或向仲裁機關申請仲裁。

出租房甲醛超標，租客有權隨時解除合同

記者：租客如何避免租到有害物質超標的房屋？若已經租到該類房屋，又該如何維權？

白寶群：初入職場的年輕租客在租房時要注意，遇到裝修嶄新、價格低于正常標準的房屋時，可以使用空氣質量檢測儀、試劑盒等工具，在租房前進行測試。在簽訂租賃合同時，可以對房屋空氣質量等事項及違約責任進行明確約定，如果不小心租到了有害物質超標的房屋，則房東因未交付符合居住條件的房屋構成違約，租客可以依法解除合同，必要時可委托專業鑒定機構對房屋空氣質量進行鑒定，同時要注意搜集及保存好證據，以便維權。

租房后，租客不能隨心所欲改造

記者：租房后，租客能否對房屋進行改造？

張叡婕：為了在發生糾紛時減少爭議、明確責任，租客和房東可以在租賃合同中對租客能否對租賃房屋進行裝飾、裝修，以及租賃期限屆滿或合同解除時已形成附合的裝飾裝修物的處理方式進行約定。

一般在不改變或破壞房屋結構、房屋內設施設備的情況下，租客可以在合理范圍內對所租賃房屋進行裝飾和簡單的裝修。但如果租客擅自變動房屋建筑主體和承重結構或者擴建，在房東要求的合理期限內仍不予恢復原狀，房東可以請求解除合同并要求賠償損失。

記者：租客除了需要按約定對租賃房屋進行裝飾、裝修外，還需要注意什么？

張叡婕：租客在使用出租房屋過程中，有按合同約定使用、妥善保管租賃物的義務。如未盡到上述義務，致使租賃物受到損失或者毀損、滅失的，也應當承擔賠償責任。但需要注意的是，租賃物自然損耗受損毀的，租客不需要承擔賠償責任。